进项税规则大变！2026年起，租入资产的租金专票不能“全抵了”

作者： 2026-04-07 17:47:00 浏览量：53

2026年增值税新法正式落地，一系列配套细则随之发布。其中，一项关于“租入长期资产”的进项税抵扣规则发生了重大变化，与许多财务人员的固有经验截然不同，需要企业重点关注，避免因“经验主义”而引发税务风险。

 

一、 核心规则：从“全额抵扣”到“按用途抵扣”

 

2026年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产（如房屋、设备）的进项税额，其抵扣规则发生了根本性转变。

 

旧规（2018-2025年）：根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号），租入资产如果同时用于一般计税项目和免税、简易计税等项目，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。这曾是给予纳税人的一项政策便利。

 

新规（2026年起）：随着新《增值税法》及其实施条例施行，上述“混合用途全额抵扣”的优惠政策被废止。根据《长期资产进项税额抵扣暂行办法》（财政部 税务总局公告2026年第15号）明确规定，租入的长期资产不适用“长期资产”的特殊抵扣政策，回归到一般货物、服务的抵扣规则。

 

这意味着： 2026年起，租入资产的租金进项税额，必须严格按照其用途进行判断和分摊，不能再享受混合用途下的“优惠”全额抵扣。

 

二、 新规下，如何计算可抵扣进项？

 

新规下，租入资产租金进项税额的处理遵循增值税“征扣一致”的基本原则，具体可分为三种情况：

 

专用抵扣：如果租入的资产全部且仅用于增值税一般计税项目，其对应的全部进项税额可以全额抵扣。

 

不得抵扣：如果租入的资产全部用于简易计税、免征增值税、集体福利或个人消费等不得抵扣项目，其进项税额全部不得抵扣，建议直接取得普通发票。

 

分摊抵扣（最重要、最常见的混合用途情形）：如果租入的资产同时用于可抵扣（一般计税）和不得抵扣的项目，则必须按“收益分摊规则”计算不得抵扣的部分。

 

【计算公式】

 

不得抵扣的进项税额 = 当期租金对应的全部进项税额 × (当期不得抵扣项目的销售额合计) ÷ (当期全部销售额合计)

 

【举例说明】

 

某住房租赁公司2026年租入一栋楼，年租金不含税100万元，取得9%专票，进项税额9万元。该楼出租情况为：三分之一的面积出租给企业（一般计税，销售额200万元），三分之二的面积出租给个人居住（简易计税，销售额300万元）。

 

全年总销售额 = 500万元

 

不得抵扣进项税额 = 9万元 × (300万元 ÷ 500万元) = 5.4万元

 

该公司当年可抵扣的租金进项税额 = 9万元 - 5.4万元 = 3.6万元

 

（注：需按月/季计算，并在次年1月进行全年汇总清算，多退少补）

 

三、 关键提醒：避开新旧规则过渡的四大“坑”

 

面对规则变化，财务人员在实务操作中需特别注意以下几点：

 

牢记“新老划断”：该规则以合同执行起始时间为准。2026年1月1日前已开始执行的租赁合同，仍适用旧规（混合用途可全额抵扣），无需调整。2026年1月1日及之后新签订的租赁合同，必须严格按新规执行。切勿凭“老经验”处理新业务。

 

区分“租金”与“后续支出”：本次规则调整仅针对租入资产本身的租金。租入资产后发生的装修费、物业费、水电费等后续支出，其进项税额本就需按用途分摊抵扣，处理规则并未改变。

 

切勿遗漏“年度清算”：新规要求纳税人按月或按季度计算不得抵扣的进项税并做转出后，必须在次年1月申报期内，根据全年实际销售额重新计算全年应转出总额，进行多退少补的汇算清缴。这一步是税务管理的重点，极易被遗忘。

 

专用于免税等项目，慎取专票：如果租入资产从一开始就确定全部用于免税项目或集体福利等，建议直接要求开具普通发票。如果取得了专用发票，不仅不能抵扣，还需做进项转出，徒增账务处理和涉税风险。

 

一句话总结：税制已变，经验需更新。对于租入资产的税务处理，财务人员务必依据新规重新梳理，避免因抵扣不当引发补税、滞纳金甚至罚款的风险。

 

来源：根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）、《中华人民共和国增值税法》、《长期资产进项税额抵扣暂行办法》（财政部 税务总局公告2026年第15号）、《财政部 税务总局关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第13号）等政策文件综合解析。案例与提醒部分参考专业财税分析。

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